Als mensen zijn we vaak geneigd om op korte termijn te denken en dit is ook logisch. We willen problemen oplossen waar we nu mee zitten en zo snel mogelijk een goed gevoel krijgen. Het oplossen van het urgente kan alleen wel in de weg zitten als je werkt met grootschalige problemen waarbij je juist in de toekomst moet kijken. Denk hierbij aan preventie in de zorg, lange termijn investering of het plannen van de woningbouw.  In deze blog gaan we kijken naar het probleem van korte termijnplannen van dit laatste onderwerp.

In de woningbouw wordt eigenlijk altijd wel naar de toekomst gekeken. Minister van Binnenlandse Zaken heeft bijvoorbeeld geconcludeerd dat dat er de komende tien jaar 845.000 woningen gebouwd moeten worden om te voorkomen dat het woningkort verder oploopt. Er wordt juist naar de verre toekomst gekeken, maar dit is niet het hele plaatje. Want wat voor soort woningen moeten nu werkelijk gebouwd worden?

Hier is waar toch de kortetermijnwinst weer naar boven komt. Allereerst wordt er gekeken wat voor woningen mensen op het moment nodig hebben. Dit is niet de juiste aanpak, want een woning bouwen duurt in het algemeen ergens tussen de 1 en 3 jaar. We hebben hier te maken met een varkenscyclus. Dit betekent dat je moet uitgaan van de vraag van de toekomst, want op dat moment zijn deze woning af.

Het tweede aspect wat hierbij komt kijken, is dat er ook geld verdiend moet worden aan deze woningen. De meeste winst valt niet altijd te behalen bij de meest gevraagde woningen. Op het moment is er bijvoorbeeld een groot tekort aan starterswoningen. Zowel sociale huur als goedkope koopwoningen. Hierdoor zijn veel starters genoodzaakt toch naar een duurdere huurwoning te gaan. Vanwege de hoge vaste lasten wordt het een uitdaging om vervolgens door te stromen naar een koopwoning. Alleen aannemers zullen hier op korte termijn niet veel aan verdienen, want deze groep is per definitie niet de groep met het grote geld. Dit betekent dat op korte termijn er meer valt te verdienen aan dure koopwoningen voor mensen die willen doorgroeien. Dit zal dus de voorkeur zijn.

Het idee is dat de mensen van het middensegment doorstromen naar het hogere segment en er daardoor plek vrij komt. Deze kan opgevuld worden door iemand met een middeninkomen die in een starterswoning woont. Een nadeel van dure koopwoningen is dat deze niet gekocht worden uit noodzaak en verhuizen een paar maanden kunnen uitstellen. Dit is niet het geval met starters en al helemaal niet bij scheidingen of een relatiebreuk tussen ouder en kind.

In de toekomst kijken is een eng concept. Je draait risico omdat winst moeilijk te garanderen valt en je afhankelijk bent van grootschalige externe bronnen. Bij de woningmarkt moet je bijvoorbeeld rekening houden met de huidige woningstromen, de nieuwbouw, de vergrijzing, fluctuerende vraag en zelfs dan kan een epidemie nog steeds roet in het eten gooien (dat doet een epidemie met alles). Ondanks deze complexiteit is het toch van groot belang dat je inzicht krijgt op de toekomst. Dit kan zowel door te kijken naar de huidige stromingen of door simulaties te maken die rekening houdt met de externe factoren. Op deze manier is het mogelijk om zo exact mogelijk te berekenen hoeveel woningen er nodig zijn in elk segment. Zo kunnen we meer gericht compromissen sluiten en dit probleem actief aanpakken.

We kunnen niet verwachten dat mensen naar duurdere koopwoningen gaan verhuizen om plaats te maken voor anderen. Mensen zijn creatief in oplossingen vinden zoals het verblijven in campings en vakantieparken, maar we weten allemaal dat dit geen lange termijn oplossingen zijn. Door in de toekomst te kijken kan je de vraag vanuit de huizenmarkt voor zijn en mensen werkelijk geven wat ze nodig hebben.